에어비앤비가 취하는 ‘단기 임대(Short-Term Rental, STR)’ 방식은 단점이 있다. 한곳에 오래 머무를 장기 거주민을 위한 주택 수를 줄인다는 것이다. 단기 임대가 결과적으로 임대료인상과 부동산 가격 상승으로 이어진다는 점 역시 잘 알려져 있다.
앞선 연구에서 필자는 에어비앤비를 통한 주택 공유가 미국 내 연간 평균 임대료를 20% 올리는 데 기여하고 있는 만큼, 단기 임대를 규제하는 강경한 정책이 나오는 배경도 충분히 이해할 수 있다고 밝혔다. 예를 들어 뉴욕시는 대부분의 건물에서 30일보다 적은 기간 동안 아파트를 빌리는 것을 불법으로 규정했다.
이렇듯 단기 임대가 임대료와 부동산 가격을 올린다는 단기적 영향은 꽤 잘 규명됐다고 할 수 있다. 하지만 지난 10년간 단기 임대가 미친 장기적인 영향은 명확히 드러나지 않았다. 단기 임대가 창출하는 장점들이 에어비앤비와 같은 서비스가 지역 경제에 미치는 해를 상쇄하거나 넘어설 수 있을까?
필자들은 이런 질문에 답하기 위해 10년 치 분량의 에어비앤비 리스팅(숙소나 체험에 대한 에어비앤비의 공식 단어)과 ‘거주 허가(residential permit)’ 지원 기록을 분석하는 대규모 연구를 벌였다.
‘거주 허가’는 건물을 새로 짓거나 기존 건축물의 구조를 변경할 때 필요하다. 따라서 건물주가 자산의 가치를 높이기 위해 대규모로 투자하는 것에 따른 지역 경제의 성장 효과를 측정하는 효과적인 도구가 될 수 있다. 이 데이터를 기반으로 필자들은 단기 임대와 거주 허가 간의 명확한 연관 관계를 밝혀냈다.
평균적으로 에어비앤비 임대 리스팅이 1% 증가하면 거주 허가가 0.769% 늘어난 것으로 나타났다. 에어비앤비가 지역 부동산 시장을 뒷받침하며 해당 지역의 과세 기반을 끌어올리는 데 주요한 역할을 할 수도 있다는 증거다. 따라서 단기 임대를 제한하는 것은 지역 경제에 꽤 부정적인 영향을 끼칠 수도 있다.
그렇다고 필자들의 앞선 연구에서 확인된 단기 임대의 부정적인 경제적 영향이 의미 없다는 것은 아니다. 후속 연구에서는 좀 더 세밀하게 접근했다. 다양한 단기 임대 규제가 미치는 직접적인 영향을 측정하고자 했다. 또 이러한 임대에서 파생되는 경제적인 행위가 주민에게 미치는 단기적인 해로움은 최소화하면서 지역사회가 장기적인 이득을 거두도록 돕는 전략을 고민해보자는 게 연구의 목적이다.